중국 서부의 도시인 Lanzhou 외곽에서 미완성 주거용 단지 위에 대형 배너가 달린 거대한 주거용 단지가 달라진 새해 나 중국의 전국의 날이 아니라 건물의“상단”을 축하했습니다. “ive”, 거대한 빨간 배너는“맨 위를 축하하십시오.”라고 읽었습니다. (건설의 말로,“토핑 오프”는 건물의 기본 구조를 완료하는 것을 의미합니다.)
중국 간츠 지방의 거대한 수도에서 불꽃 놀이로 영광을 누릴 수있을 정도로 순간이었다.
배너 자체는 인간 노동의 건축 업적을 축하하는 수세기 전의 중국 전통의 유물입니다. 그러나 오늘날, 중국의 장기간 부동산 위기에서 턴어라운드의 징후를 기다리는 중국 부동산 거인과 외국 거래 파트너에게 고군분투하는 중요한 이정표를 상위로 발표 한 홍보 축하 행사.
거기 있습니다 2 천만 Noruma Securities의 중국 경제학자 Lu Ting에 따르면 중국의 미완성 된 사전 판매 건물. 표지판이 “맨 위를 축하하기”로 올라가면 덜 고민하는 건물을 의미합니다.
미완성 된 건물은 4 년 동안의 재산 위기에서 가장 중요한 관찰 가능한 바로 메이트 중 하나이며, 더 넓은 경제 및 소비자 감정에서 유래 한 불쾌감. 중국 가계 부의 70 % 이상이 재산에 묶여 있습니다.
중국 개발자들은 부동산 시장의 붐 시절 동안 강하게 지어졌으며, 수익의 원천으로 토지 판매에 의존하고 성장 목표를 달성하는 지방 정부의 권장.
중앙 정부가 주거용 부동산의 과잉 투자를 비판하기 시작한 후이 성장 모델이 사라지기 시작하면서 2016 년 12 월 중앙 경제 사업 컨퍼런스에 등장한 라인 인“주택은 추측이 아니라 생활을위한 것”이라고 말했다.
그런 다음 2020 년에 Xi Jinping은 더 강해졌으며“3 개의 빨간색 선”정책을 발표하여 개발자가 얼마나 많은 개발자가 빌릴 수 있는지를 크게 줄였습니다. 얼마 후,이 나라 최대의 개인 건축업자 인 Evergrande와 같은 과도한 회사는 빚을 갚기 위해 고군분투하여 무너지기 시작했습니다.
전국적으로 쉽게 스포츠 가능한 건물의 레드 배너는 중국 전역에서 널리 보는 정체 된 부동산 시장의 일부 프로젝트에서는 활력의 드문 징후입니다. “Top Off the Top Off”표지판은 가장 위험한 건물 단계를 통과 한 개발을 드레이프하여 마침내 모퉁이를 돌고있는 지역의 건물을 표시합니다.
2024 년에 나는 14 개 지방의 19 개 도시에있는 미완성 된 건물의 유령 도시를 운전했습니다. 많은 수의 반 건물 건물에도 불구하고, 풍경에는 빨간색 “탑 오프”배너가 점재되었습니다.
그 해에 개발 프로젝트를 둘러보고 개발자와 지역 공무원과 대화하는 데 소비 한 해, 건설중인 건물의 바닥 공간이 줄어들었다 전국적으로 12.7 %, 부동산 개발에 대한 투자 거절했다 10.6 %, 정부 시작했다 79,000 개의 황폐 한 도시 주택 단위를 개조합니다.
이 숫자는 베이징의 지속적인 초점을 반영합니다. 중국 경제를 상업 부동산 시장에 의존하고 가난한 이웃을 재건하는 방법.
즉, 미완성 건물의 돌출부는 남아 있습니다. 작년에 완공 된 건물의 바닥 공간 면적 미끄러짐 2023 년에 비해 거의 30 % 씩 다르게 말하면, 건물의 상단은 특히이 시장에서 축하 할 가치가있는 업적입니다.
Guangxi Autonomous 지역에있는 주택 및 도시 농촌 개발국의 은퇴 한 이사에 따르면, 익명을 유지하는 것을 선호하는 것은 건물 건설 및 투자의 중간 지점에 대략적으로 마크 오프 단계가 표시됩니다. 중국어로 말하면서“최고 오프는 재무 붕괴로 인해 반 마감 된 프로젝트가 될 위험을 줄이지 만, 금융 붕괴가 최상위 이전에만 발생한다는 의미는 아닙니다.”라고 중국어로 말했습니다. 은행은 상단 오프가 모기지 대출을 검토하기위한 매개 변수로 완료되었는지 여부를 사용한다고 그는 덧붙였다.
하나의 멀티 빌딩 개발 프로젝트를 둘러 보면 개발자가 “상위 오프”단계에 도달하기 위해 탐색 해야하는 복잡한 체스 게임을 강조합니다. 시장 조건, 주택 구입자 피드백, 현금 흐름 제약, 현지 산업 개발 속도 및 인근 도로 완료시기와 같은 고려 사항을 고려하는 섬세한 의사 결정 프로세스입니다.
시장 고려 사항 외에도 개발자가 규칙 및 금융 규정을 준수하는 방법은 건물이 완성되지 않은지에도 영향을 미칩니다.
최상위 단계에 도달하는 것은 개발자가 자산을 미리 판매 할 수있는 허가를 발행 할 때 현지 당국이 사용하는 매개 변수입니다. 그러나 건축 회사 인 Goettsch Partners의 상하이 사무실 교장 인 Ye Sheng은 모든 개발자 가이 과정을 준수하는 것은 아니라고 말했다. “일부 개발자들은 주택 건설 투자의 초기 단계에서 불법적으로 부동산을 판매하기 시작하여 새로운 부동산에 대한 투자를 강화하기 위해 단기 수익을 극대화하기 위해 재산을 판매하기 시작합니다.”
불법 전 사전 판매와 결합 된 빈약 한 시장 상황은 주택 구매자에게 큰 영향을 미칩니다. Sheng은“시장의 불확실성으로 인해 투자 편차가 현금 흐름 변동을 일으킬 때 건설 완료시 지연이 발생하여 일련의 법적 권리 보호 및 사회 사례를 유발합니다.
중국의 일부 지역에서는 상업 은행은 주택 대출을 주택 구매자에게 최우선 단계에 도달 한 부동산을 구매하는 것만 발행 할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 주택 구매자들은 종종 부동산이 완료되기 몇 년 전에 모기지를 지불하기 시작합니다.
Rhodium Group의 China Markets Research의 파트너이자 이사 인 로건 라이트 (Logan Wright)는“부동산 버블을 폰지 타입 구조로 전환하는 것은 2017 년과 2018 년에 중국의 디버징 캠페인에서 이미 판매 된 주택을 건설하기 위해 새로운 부동산 구매가 필요했습니다. 빚진 개발자들은 Shadow Debt를 상환하기위한 솔루션으로 사전 건설 판매로 전환했습니다.
법률에 따라 상업 은행은 은행 감독에 따라 개발자의 사전 자본을 특별 규제 계정으로 예치해야합니다. 이러한 규정은 다시 추적 될 수 있습니다 2003 그리고 2007그리고 그랬습니다 재확인 그리고 중국 전역에서 균일하게 시행되지는 않았습니다. 최상위 단계 후 은행은 경우에 따라 해당 요구 사항을 합법적으로 휴식을 취할 수 있습니다.
그러나 실제로, 상업 은행은 역사적으로 개발자에게 사전 판매 자금을 일반 계정으로 입금하라는 요청을 부여했습니다. 이 관행으로 인해 일부 개발자는 자금을 잘못 사용하고 건설 프로젝트를 중단하게되었습니다.
중앙 정부는 초과 주택 인벤토리를 제거하고 개발자가 정지 된 개발을 재개하도록 장려하는 정책을 시행했습니다. 2024 년 10 월 구조 패키지는 주택 시장을 자극하고 경제를 부활시키기 위해 미완성 된 건물을 개조 한 것에 대한 신용을 두 배로 늘 렸습니다. 지방 정부는 이제 특수 목적 채권 수익을 사용하여 주택 주식을 구매할 수 있습니다. 많은 도시들이 두 번째 주택 구매자들이 국가의 수요 급락을 되돌리기위한 제한을 완화했습니다.
주택 구매자는 개발자가 주택 보증을 제공하지 않으면 대출 계약을 종료 할 수있는 법적 권리를 보유하지만 프로세스는 실제로 복잡하고 거의 달성되지 않습니다. 따라서 평균적인 개인은 종종 정지 된 프로젝트와 빚을지는 개발자의 비용을 부담합니다.
현재 있습니다 41 개발자 홍콩의 적극적인 구조 조정 또는 청산 절차.
