지난 10 년 동안 중국의 부동산 부문은 경제 성장의 주요 원동력으로 기여했습니다. 대략 1/4 국가의 GDP. 그러나 2021 년 이래로 업계는 경제를 지속적으로 끌어 올렸습니다. 일부 추정치 연간 GDP 성장에서 2 % 포인트를 깎았다는 것을 제안했습니다. 둔화는 고용을 방해하고 소비자 신뢰를 약화 시켰으며 지방 정부 수입을 긴장시켜 한때 중국의 경제 엔진을 장기간의 재정적 고통의 원천으로 바꿨습니다.
이에 따라 베이징은 “3 개의 빨간색 선”프레임 워크 2020 년에 처음에는 3 개의 Red Lines 정책은 고도로 활용 된 개발자를 징계하고 체계적인 재무 위험을 완화하기위한 것입니다. 그러나 급격한 신용 액세스가 강화되면서 많은 회사, 특히 주 후원이 제한된 개인 소유 개발자는 부채를 재 융자하기 위해 고군분투했습니다. 판매가 급락하고 유동성이 건조됨에 따라 Evergrande ‘s. 2023 년까지 베이징은 선택의 여지가 거의 없었지만 엄격한 입장과 피벗을 포기했습니다. 보다지지적인 접근 방식을 향해.
이 변화의 가장 분명한 징후 중 하나는 부동산 “화이트리스트”정책정지 된 부동산 프로젝트에 대한 자금 조달을 복원하도록 설계되었습니다. 2024 년 1 월에 시작된이 프로그램은 은행이 실행 가능한 것으로 간주되는 선정 된 개발에 빌려 주도록 권장하며, 지방 정부 관리들은 주택 완료 및 배송을 향한 자금을 지시하기위한 지침을 제공합니다.
a에 따르면 최근 공개 이 나라의 금융 규제 기관에 의해 은행은 승인했습니다 5.6 조 위안 2024 년 1 월 이후이 프로젝트에 대한 대출 (780 억 달러) – 2024 년 중국의 연간 재정 수입의 4 분의 1 또는 주변 두 번 말레이시아의 전체 GDP. 이 노력의 규모는 완전한 위기를 예방하는 데있어 정부의 시급성을 강조합니다. 그러나 이러한 대규모 유동성 향상에도 불구하고 정책은 지금까지 부동산 시장의 심각한 상태를 실질적으로 개선하지 못했습니다.
데이터는 자체적으로 말합니다. 수령하는 대신 2024 년에 주택 완료 27.4 % 감소했습니다 전국 통계국에 따르면 전년도에 비해. 은행 대출을 포함한 총 개발자 금융 – 전년 대비 17 % 감소했습니다. 이는 화이트리스트 대출 승인이 종이로 급증했지만 아직 개발자에게 유형의 재정적 구호로 해석되지 않았 음을 시사합니다.
한 가지 주요 제약 조건은 은행이 남아 있다는 것입니다 부동산 개발자에게 대출을 깊이 조심합니다많은 사람들 중 많은 사람들이 여전히 부채 수준이 높고 판매량이 약해지고 있습니다. 주요 개발자의 불이행의 물결에 따라 금융 기관은 내부 대출 기준을 강화하여 정부 지침에 대한 위험 격리의 우선 순위를 정했습니다. 많은 은행은 대차 대조표가 약한 개발자에게 신용을 확장하는 것에주의를 기울여 부동산 판매의 추가 악화로 인해 비 실적이 높은 대출이 높아질 수 있다고 두려워합니다. 이러한 꺼리는 효과적인 위험 공유 메커니즘이 부족하여 프로젝트가 실패하면 은행이 대부분의 부담을 겪게함으로써 복잡해집니다.
따라서 Whitelist 프로그램은 국유 또는 잘 자금을 지원받은 개발자에게 불균형 적으로 혜택을 주 었으며, 민간 기업은 자금을 확보하기가 어렵다는 것을 알게되었습니다. 또한 많은 프로젝트가 엄격한 조건이전에 자금을 오용하거나 해결되지 않은 법적 분쟁에 대한 금지와 같은. 이러한 요구 사항은 위험 관리 관점에서 합리적이지만 가장 재정적으로 건전한 프로젝트로만 지원을 제한합니다. 이것은 역설을 만듭니다. 지원이 필요한 회사와 프로젝트는 종종 자격이 가장 적습니다.
일부 민간 개발자들은 프로젝트를 지방 정부 금융 차량 (LGFV)으로 이체하여 이러한 장벽을 우회하려고 시도했습니다. 원래 지방 정부가 인프라 프로젝트를위한 자금을 조달하기 위해 설립 된이 준 정부 기관은 주 은행 업무를 즐기고 은행 대출에 대한 접근이 쉽습니다. 그러나 많은 LGFV 자체는 중국의 2008 년 부양책과 2020-2021 년의 무거운 코비드 관련 지출에 이어 막대한 부채 부담을 모았습니다. 이후 그들의 재정은 특히 지방 정부 후원자 (역사적으로 토지 판매 수입에 의존 함)가 부동산 슬럼프 속에서 재정 압력 증가에 직면함에 따라 악화되었습니다. 어떤 경우에는 LGFV가 있습니다 그들이받은 자금을 전환했습니다 프로젝트 완료에 사용하는 대신 기존 부채를 충당합니다. 이 의도하지 않은 합병증은 정책의 의도 된 영향을 더 둔화시켰다.
프로그램의 효과를 향상시키기 위해 정책 입안자들은 이러한 병목 현상을 해결해야합니다. 첫째, 자격 기준은 고민 프로젝트가 더 큰 접근을 허용하도록 정제되어야합니다. 둘째, 정부 보증 또는 신용 개선과 같은 위험 공유 메커니즘은 은행이 더 자신있게 빌려줄 수 있도록 장려 할 수 있습니다. 마지막으로, 잘못 할당 및 금융 유출을 방지하기 위해서는 더 큰 투명성과 감독이 필요하며, 대출이 의도 한 목적을 달성하도록합니다.
화이트리스트 정책은 중국의 부동산 부문을 안정화시키기위한 중요한 단계이지만, 현재의 한계는 업계가 직면 한 더 깊은 구조적 도전을 강조합니다. 더 이상 조정하지 않고, 이니셔티브 위험은 또 다른 의도적이지만 궁극적으로 비효율적 인 개입이되어 중국의 부동산 위기가 해결되지 않았으며 베이징의 장기 경제 문제를 관리 할 수있는 능력에 대한 신뢰를 침식시킵니다.
